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非法转租不等同于合同无效

来源：广东法迈律师事务所供稿人：陈光东

非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果：

1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。

一般而言，出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的，出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。

但是，非法转租不等同于租赁合同无效，非法转租是因为未经过出租人同意而擅自出租，合同本身往往是有效的；而合同无效往往是因为违反了强制性法律规定而无效，如违章建筑租赁的。无效房屋租赁合同纠纷的处理如下：

1、房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：

（1）因违反法律规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库；

（2）其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

2、承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承担；其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

此文关键词：深圳法迈律师事务所合同