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深圳的郭先生打算在深圳市光明区开办公司，经人介绍，郭先生与深圳某电子公司签署了《厂房租赁合同》，合同中约定了电子公司应协助郭先生办理公司注册登记的所有手续，随时为郭先生提供相关证明或材料及办理租赁合同备案手续。合同签订后，郭先生按合同约定缴纳了保证金、房租，并对厂房进行了装修。由于该厂房没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证或者具有经主管部门批准建设的合法手续，因而一直无法办理租赁合同的备案手续，致使郭先生无法进行公司注册。郭先生与电子公司协商未果，于是暂停缴纳租金给电子公司，并将电子公司起诉至宝安区人民法院。郭先生认为，电子公司明知道厂房不能出租，仍然出租给他，其行为存在欺诈，主张《厂房租赁合同》无效，退换已交租金、保证金、赔偿郭先生受到的装修、交通、员工工资损失。 </p> <p class="MsoNormal" style="text-indent:24.0pt;"> 电子公司收到法院传票后，向宝安区人民法院提起了反诉，请求郭先生支付拖欠租金、赔偿损失以及终止合同。 </p> <p class="MsoNormal"> 本案争议焦点： </p> <p class="MsoNormal"> 1、《厂房租赁合同》合同是否有效 </p> <p class="MsoNormal"> 2、合同当事人的过错责任 </p> <p class="MsoNormal"> 律师解答：（1）《厂房租赁合同》涉及的出租房产因没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证或者具有经主管部门批准建设的合法手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。无效合同取得的财产应当予以返还，因而电子公司需要退还其收取的保证金。 </p> <p class="MsoNormal"> （2）合同无效，郭先生应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。 </p> <p class="MsoNormal"> （3）关于装修费，应根据合同当事人过错来分担装修现值损失，或者折价给电子公司所有。本案中，电子公司将没有产权证及合法报建手续的房产出租，其行为明显有过错，而郭先生在没有了解租赁物产权状况的情况下就与电子公司签订合同，未能尽到一般承租人的审慎义务，其本身也有过错。 </p> <p class="MsoNormal"> （4）至于其他交通费、工资等支出应当证明其与该厂房具有关联性才能获得法院支持。 </p> <p class="MsoNormal"> 法律链接： </p> <p class="MsoNormal"> 《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： </p> <p class="MsoNormal"> (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 </p> <p class="MsoNormal"> 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 </p> <p class="MsoNormal"> 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 </p> <p class="MsoNormal"> 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 </p> <p class="MsoNormal"> 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 </p> <p class="MsoNormal"> 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 </p> <p class="MsoNormal"> 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 </p> <p class="MsoNormal"> 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> </div> </div> <!-- 上下篇 --> 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